Объекты недвижимости

   Какие гарантии возврата покупателям денег за жилье при оспаривании предбанкротной сделки?

   Банк продал гражданину квартиру по заниженной цене за два месяца до санации. Суд признал сделку недействительной и определил очередность требования покупателя по возврату уплаченной суммы, т.е. у гражданина нет гарантий возврата денег за квартиру, единственную пригодную для проживания.

    Закон о банкротстве позволяет безвозмездно лишать собственника единственного пригодного для проживания жилья для частичного удовлетворения требований кредиторов.

    Постановлением №5-П от 03.02.2022г. (п.1 ст. 612 и п.11 ст.18940 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») КС обязал внести в закон изменения о гарантии возврата покупателю уплаченной суммы, т.е. деньги за проданное с торгов жилье передают ему, а не в конкурсную массу. При этом гражданин после получения денег еще сможет пользоваться жильем в течение установленного судом разумного срока.

   Чтобы устранить правовую неопределенность, неоднородность судебной практики, касающуюся ответственности граждан, уклоняющихся от уплаты алиментов, 30.12.2021 г. внесены поправки закон № 479-ФЗ в ст. 5.35.1 КоАП РФ, в уголовное законодательство закон № 499-ФЗ, наказание по ст.157 УК РФ. Санкции за этот проступок остались прежними.

    С 10.01.2022 наказывать будут за неоднократную неуплату алиментов в полном размере, определенном решением суда или нотариальным соглашением, без уважительных причин. Избежать уголовной ответственности можно, если погасить всю сумму задолженности.

  До настоящего времени ответственность была предусмотрена за неуплату алиментов в принципе.

    ГД приняла в проект поправок о введении в ч.1 ГК РФ 2х новых глав:

— 1 глава «Недвижимые вещи»: закрепляет основы правового режима ЗУ, зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений, а также в отношении м/мест, раздел и объединение объектов недвижимости, изменение их характеристик при реконструкции, перепланировке.

 —  2 глава «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места»: об особенности права собственности на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и м/места, в т.ч. права собственника объекта, расположенного на чужом ЗУ, в т.ч.:

• собственник такого объекта вправе пользоваться участком в объеме, необходимом для    обеспечения доступа к нему;
• в случае гибели  такого объекта в течение 5 лет собственник вправе восстановить его;
• по общему правилу собственникам помещений и м/мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности имущество для обслуживания (общее имущество), в т.ч. ЗУ под зданием (сооружением);
• если иное не установлено законом, общее имущество в здании (сооружении), годное для самостоятельного использования, можно предоставить в пользование 3-м лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников, без нарушения интересов др. собственников;
• при гос. регистрации прав на помещения или м/места, право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.

     Закон №430-ФЗ от 21.12.2021 вступает в силу с 01.03.2023 г., за исключением отдельных положений.

   По Закону от 06.12.2021 г. №408-ФЗ на основании заявления, направленного в Росреестр органом, выдающим разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик может провести одновременно гос. кадастровый учет и регистрацию прав на здания, сооружения.  Для этого в заявлении о выдаче разрешения застройщик указывает свое согласие на регистрацию права собственности и сведения об уплате госпошлины. Но в случае наличия сособственников требуется их согласие.

    Это не относится к МКД и иных объектов в рамках долевого строительства, а также жилых объектов, создаваемых ЖСК. В отношении них, и при отсутствии согласия вышеуказанных лиц, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию можно будет провести только кадастровый учет объекта, в т. ч. расположенных в нем помещений, м/мест.

    Закон вступает в силу со дня опубликования, кроме отдельных положений, которые начнут действовать с 01.09.2022 г.

     В ГК вносились поправки по вопросам комплексного развития территории жилой застройки. Минстрой закрепил порядок выявления многоквартирных домов, находящиеся в ограниченно работоспособном техническом состоянии (Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26.08.2021 г. № 610/пр).

    Межведомственная комиссия созывается региональными властями. Инициаторами процедуры являются собственники, наниматели помещений в МКД, региональные или местные органы власти. Привлекается специализированная организация, которая подготовит заключение о состоянии дома.

    Решение о признании дома находящемся в ограниченно работоспособном техническом состоянии принимается в течение 30 дней с даты получения решения комиссии. Собственники, наниматели помещений в МКД и другие заинтересованные лица вправе по письменному запросу ознакомиться с принятыми решениями и заключениями, в т. ч. в электронной форме.

   Росреестр разъяснил об ограничениях при строительстве жилого или садового дома в прибрежной зоне.

   Запрещено приватизировать участки в пределах береговой полосы (шириной 20 м, для рек не более 10 км — 5 м), и жилищное строительство не допускается.

   В водоохранной зоне за пределами береговой полосы это возможно при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и др. требований и норм. В такой зоне (у моря – 500 м, у реки длинной более 50 км – 200 м) действует спец.режим хозяйственной и иной деятельности с целью защиты водного объекта. В её границах устанавливаются прибрежные защитные полосы (ширина зависит от уклона берега), на территории которых вводятся дополнительные ограничения.

     Для СНТ в водоохранной зоне необходимы спец.сооружения для сбора сточные воды. Но на участке под ИЖС должно быть или центральная канализация, или индивидуальные очистные сооружения.

    Если открытый водоем является источником питьевой воды, то устанавливается зона санитарной охраны, запрещается жилищное строительство или ограничивается на основании санитарных правил и норм согласно законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

   Поправки от 01.07.2021 г. № 273-ФЗ регулируют обязательства перед участниками долевого строительства (ДС), по банкротству застройщиков, передаче объекта ДС и вступают в силу со дня опубликования.

   Фонд защиты прав граждан — участников ДС, обязующийся завершить недострой, вправе привлечь денежные средства участников. Участники ДС направляют средства на р/счет Фонда в уполномоченном банке.

   Уточнены основания исключения проблемных объектов из единого реестра.

   Предусмотрено создание в ЕИС жилищного строительства личных кабинетов субъектов Федерации, рег.фондов, конкурсного управляющего.

   Поправки касаются  банкротства застройщиков, деятельности арбитражных управляющих и Фонда, например в качестве агента фонда региона он вправе совершать сделки, связанные с реализацией жилых и н/жилых помещений, м/мест в МКД, завершенных Фондом.

    С 01.03.2022 года в Росреестре не будет участков с «временным» статусом, или собственники зарегистрируют права на них в соответствии с законом, или в ЕГРН станут «архивными».

    «Временный» статус присваивался участкам до 01.01. 2017 года как поставленным на государственный кадастровый учет, но не имеющем регистрации права участкам. При отсутствии регистрации права на участок запись о таком объекте в ЕГРН становится «архивной» и они снимаются с кадастрового учета.

   Но для изъятия участка должны быть серьезные основания, и это доказывается в суде, что не препятствует проведению кадастровых работ для оформления прав.

   Земельные участки со статусом «ранее учтенные» юридически действительны при отсутствии их гос.регистрации.

   «Временный» статус сведений о земельном участке может быть изменен на «актуальный», также если на участок, находящийся в гос. или муниципальной собственности, проведена гос. регистрация безвозмездного пользования, поэтому до 01.03.2022г. необходимо зарегистрировать свое право на участок.

   В случае, если доли в уставном капитале общества приобретена на основании решения суда о разделе общего имущества супругов, это не дает права быть участником общества.

   Верховный Суд указал, что раздел имущества супругов – основание для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении совместной собственности, по сути представляет собой сделку.

   Статус участника общества предполагает, что другой супруг дал свое согласие на подобное распоряжение общим имуществом, а также получено согласие других участников на отчуждение принадлежащей супругу доли третьим лицам, что предусмотрено уставом общества.

    ВС РФ определил, что в случае присуждения супругу в порядке раздела совместно нажитого имущества доли в уставном капитале ООО, при отказе в согласии участников, супругу в силу аналогии закона принадлежит право на получение действительной стоимости доли (ст. 6 ГК, ст. 23 Закона об ООО).

   Фонд был создан в целях реализации государственной жилищной политики и для гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.

    Постановлением от 10.04.2021 г. № 575 Правительство расширило возможность Фонда защиты прав дольщиков финансировать действия по восстановлению прав дольщиков: если застройщик не являлся юр.лицом, не имел прав на участок и/или разрешение на строительство, при следующих условиях:

— возможность строительства на участке и наличие заключение экспертизы проекта;

— объект построен более 50% от проекта;

— по застройщику введена процедурой банкротства;

— есть действующие ТУ на подключение дома к инженерным сетям;

— наличие средств в рег. бюджете на софинансирование строительства;

— на недострой и участок не наложен арест;

— соблюдены ограничения для строительства.