Объекты недвижимости

Право требования, которое принадлежит кредитору на основании определенного обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования (цессия), и в результате происходит перемена кредитора в обязательстве. При этом должник должен получить доказательства этого факта в письменном виде.
В ГК РФ предусмотрен прямой запрет на совершение сделок уступки права (требования) (ст. 383, п. 2 ст. 388 ГК РФ для следующих случаев):
— уступка права требования, которое неразрывно связаны с личностью кредитора.
Например, таким случаем являются требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью;
— уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет для должника существенное значение, без согласия должника. Например, это требование по договору потребительского кредитования, по договору о совместной деятельности в течение срока его действия.
В судебной практике вопрос о существенности значения личности кредитора для должника трактуется с учетом конкретных взаимоотношений сторон в обязательстве

Согласно новой инструкции ФНС работодатели и другие организации, начисляющие стипендии или пенсии, будут погашать долги своих сотрудников, не превышающие 25 000 руб., за счет удержаний из их заработной платы и т.д..
Информацию об адресе работодателя налоговые органы будут получать в Пенсионном фонде. В течение 10 дней после получения информации о задолженности на адрес организации будет высылаться исполнительный документ о взыскании.
При задолженности более 3000 руб. налоговый инспектор сможет потребовать у ФССП арестовать имущество должника, а при долге свыше 10 000 руб. – запретить ему выезд за рубеж.
Если задолженность по имущественных налогам превысила 50 000 руб., налоговики должны организовать «рейды по наложению ареста на имущество должника», а также «мероприятия по взысканию задолженности по имущественным налогам с физических лиц в наиболее посещаемых общественных местах (аэропорты, крупные торговые точки)».
При превышении суммы долга физлица 200 000 руб. (для жителей Москвы и СПб – 300 000 руб.), долг будет передан из ведения местной ИФНС в региональное управление, а в случае превышения порога 3 млн руб. взыскивать долг будет центральный аппарат ФНС.

Если основанием для перехода долга в силу закона правопреемства является наследование, то возникает немало вопросов, связанных с переходом долга от наследодателя к наследнику. В соответствии с законом наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно – при этом каждый из них несет ответственность по долгам в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
Для установлении правопреемства выясняется: привлекались ли лица, полагаемые правопреемниками, к наследованию; были ли ими реализованы наследственные права; каков размер и стоимость наследственного имущества.
Факт признания правопреемства совершение наследником действий, свидетельствующих о его фактическом принятии. К таким действиям относятся: вступление во владение или в управление наследственным имуществом; принятие мер по его сохранению, защите от посягательств или притязаний третьих лиц; осуществление расходов на его содержание; оплата долгов наследодателя; получение от третьих лиц причитавшихся наследодателю денежных средств, иные проявления отношения наследника к наследству как к собственному имуществу. В случае совершения наследником указанных действий по принятию им наследства, именно на нем лежит обязанность доказать факт того, что наследство принято не было.
Факт обращения наследника с заявлением о принятии наследства сам по себе не может являться основанием для признания его правопреемником умершего должника.

Изменения закона от 03.11.2015г. № 306-ФЗ направлены на усиление платежной дисциплины в отношении потребляемых ресурсов — электрической и теплоэнергии, газа, воды и водоотведения.
За задержки в оплате электрической и тепловой энергии, газа, воды, а также услуг по водоотведению с добросовестных плательщиков-граждан в первый месяц просрочки пени взиматься не будут.
Но при просрочке от 31 до 90 дней сохраняется размер действующих сейчас пеней – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а с 91-го дня они составят 1/130.
Для управляющих компаний, а также тепло- и водоснабжающих предприятий за неоплату энергоресурсов пени составят 1/300 ставки рефинансирования с 1-:-60-й день просрочки, в размере 1/170 ставки рефинансирования с 61-:- 90-й день просрочки и в размере 1/130 ставки рефинансирования с 91-го дня просрочки.
Для всех остальных потребителей пени устанавливаются в размере 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ с первого дня просрочки.
Также законом установлены размеры штрафов за самовольное подключение к электрическим, тепловым и газовым сетям.

Конституционный Суд РФ весной 2015 г. рассмотрел проблемы, связанные с продажей квартир, обремененных правами третьих лиц, в частности в ЖСК.
Согласно законодательной норме право пользования жилым помещением в случае смены собственника сохраняется за лицами, получившими его на основании ордера на квартиру в доме ЖСК, при приватизации. Произвольное применение указанной нормы нарушает права и законные интересы покупателя квартиры, который не знал о наличии прав третьих лиц на нее.
КС РФ признал, что права третьих лиц на помещение в доме ЖСК при его отчуждении (причем не только в случае реализации с публичных торгов) законодательно не урегулированы, что создает проблемы и для третьих лиц, и для нового собственника жилья.
Нужны поправки, которые позволят определить правовое положение членов семьи прежнего собственника жилого помещения и обеспечить максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые квартиры.
До внесения поправок в закон суды должны учитывать фактические обстоятельства дела: есть ли у третьих лиц право пользования иным жилым помещением; какая разница между суммой реализации имущества и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом; достаточно ли этих средств для покупки или найма другого жилья и др.
В случае отрицательного ответа на эти вопросы покупателю все же придется пока терпеть в своей квартире посторонних лиц.

Суд оценивает определенные обстоятельства при разрешении споров о возмещении расходов работодателя по беременности и родам в ситуации, когда прием на работу работницы был осуществлен незадолго до ее ухода в отпуск по беременности и родам:
— срок введения должности в штатное расписание, на которую принята сотрудница;
— соответствие оклада штатному расписанию;
— соответствие квалификации сотрудницы занимаемой должности;
— фактическая трудовая деятельность сотрудницы в период до ухода в отпуск по беременности и родам;
— замещение должности работницы после ее ухода в отпуск по беременности и родам;
— уплата или неуплата обязательных страховых взносов в отношении этой сотрудницы.
Из анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что суд может отказать в возмещении работодателю расходов на выплату пособия по беременности и родам, если при рассмотрении дела установлены факты несоответствия указанным обстоятельствам.
В случае, если такие обстоятельства не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, суд принимает сторону работодателя.

С 1 января 2016 г. в квитанции за коммунальные услуги включат сбор и транспортировку твердых бытовых отходов. Так решило Правительство РФ 17.10.2015 г. постановлением N 1112.
В соответствии с обновленным законом об отходах коммунальная услуга по сбору и транспортировке твердых бытовых отходов будет прописана отдельной строкой в квитанции за жилищно-коммунальные услуги. Эта услуга производится через регионального оператора.
Уточнены требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.
Управляющая компания, ТСЖ, ЖСК за коммунальные услуги будут производить расчеты не только с ресурсоснабжающими организациями, но и с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО).

С 01.10.2015 вступили в силу правила банкротства граждан, в т.ч. индивидуальных предпринимателей (ИП). Пленум ВС РФ разъяснил правила ведения дел о несостоятельности (банкротстве) граждан.
Для возбуждения дел о банкротстве граждан учитываются в т.ч. требования кредиторов и уполномоченного органа, возникшие до указанной даты.
При наличии у должника статуса ИП может быть возбуждено только одно дело о его банкротстве.
Не требуется предварительно опубликовывать уведомление о намерении подать заявление о признании гражданина банкротом.
Дело о банкротстве гражданина, в т.ч. ИП, рассматривается арбитражным судом по месту его жительства или по последнему известному месту жительства. Суд утверждает план реструктуризации долгов только при одобрении должником, кроме случаев злоупотребления правом.
Суд обязан обеспечить справедливый баланс
— между имущественными интересами кредиторов и личными правами должника (на достойную жизнь и достоинство личности),
— при рассмотрении ходатайства должника о получении из конкурсной массы денежных средств в разумном размере на оплату личных нужд,
— при рассмотрении ходатайства финансового управляющего о предоставлении ему доступа в жилые помещения должника, к адресам и содержимому э/почты и обычной почты гражданина.
Минусы банкротства для граждан: затраты по процедуре несет сам; вероятность оспорить сделки с имуществом за последние 3 года; лишение его права получать займы и кредиты 5 лет; пятно на репутации; запрет на участие в управлении юр.лицами на 3 года; ограничение на выезд за границу; выделяются доли в имуществе для реализации.

При разрешении споров по жалобам на качество выполненных застройщиками работ на практике возникла неопределенность в том, может ли собственник квартиры, сданной ему с недостатками, требовать заменить ее на аналогичную, но уже без недочетов.
Закон о долевом строительстве не предусматривает замену одного объекта другим, а Закон о защите прав потребителей может применяться к отношениям, возникшим в рамках долевого строительства, в части, не урегулированной законом о долевом строительстве.
Конституционный Суд РФ 23.04.2015 г. пояснил следующее:
Закон обязывает застройщика передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, градостроительных и технических регламентов, иным обязательным требованиям
В случае передачи дольщику непригодной для проживания квартиры, дольщик по своему выбору вправе требовать от застройщика:
— безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
— соразмерно уменьшить цену договора; возместить расходы на устранение указанных недостатков,
— при не устранении выявленных недостатков в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора,
— требовать от застройщика возвратить ему денежные средства и уплатить проценты.